Оренда є найчутливішим сегментом, бо орендар може переїхати швидше, ніж продавець встигне змінити ціну. Там, де атаки стали регулярними, частина попиту переходить до районів із кращим захистом або до іншого міста, і орендодавці змушені знижувати ставки або брати вищий депозит. Водночас у містах, де удари епізодичні, попит від внутрішньо переміщених осіб і бізнесу з персоналом утримує ціни, і ринок майже не враховує ризик. Отже, ціна відображає не сам обстріл, а баланс між небезпекою і браком житла.
Купівля працює інакше. Квартира в зоні частих ударів важче продається, тому покупець отримує знижку, але продавець рідко погоджується на суттєве зниження, якщо не має терміну. Дефіцит якісного житла з укриттям і справними системами підтримує ціни на окремі об'єкти навіть там, де загальний ринок слабшає. Тобто знижка є, але вона нерівномірна і залежить від конкретного будинку.
Найважливіше питання для ринку: чи видає банк іпотеку на житло, яке може бути пошкоджене. Іпотека спирається на заставу, а застава має бути застрахована. Якщо поліс виключає воєнні ризики, банк несе частину невизначеності. Державні програми на кшталт «єОселя» знижують вартість кредиту для позичальника, але не змінюють оцінку самого предмета застави. Тому банки зазвичай обережніші в прифронтових або найчастіше обстрілюваних районах, навіть коли формально видають кредити.
Страхування майже не закриває цього розриву. Більшість домашніх полісів або виключають воєнні ризики, або тарифікують їх окремо, а воєнне страхування ринок пропонує переважно бізнесу та великим об'єктам. Для житла основним механізмом залишається державна компенсація через програму «єВідновлення», але вона є не страхуванням, а виплатою з лімітами і чергою. Хто на цьому заробляє: страховики, які перестраховують ризики, посередники, забудовники ремонтів і власники нерухомості в центрі. Хто втрачає: мешканці єдиного житла в районах із частими влученнями.
Порівнювати міста слід за конкретними показниками: динаміка ставок оренди за квадратний метр, частка угод зі знижкою, умови банків для кожного міста і частка полісів із покриттям воєнних ризиків. Без цих даних порівняння було б умоглядним, тому редакція збиратиме їх окремо. Попередній висновок такий: ринок не карає ризик однаково. Найбільше втрачають ті, хто не має вибору і не може ні переїхати, ні застрахуватися.
Коментарі
Увійдіть, щоб залишити коментар