Португалія проти спекулятивного житла: що Україні корисно знати вже сьогодні

Португальські протести спрямовані не лише проти високої ціни на житло, а проти самої логіки ринку, в якому квартира спочатку є інвестицією, а вже потім домівкою. Контур з'ясував, що за останнє десятиліття житло в Лісабоні та Порту подорожчало набагато швидше за доходи місцевих мешканців. Для багатьох молодих людей і працівників сфери послуг купівля або оренда в центрі міста стала недоступною, навіть коли вони мають стабільну роботу.

Ключовими драйверами стали три процеси, що підсилювали один одного. Перший: туризм і короткострокова оренда. Значна частина житлового фонду історичних районів перейшла з довгострокової оренди на платформи посуточного найму, бо це приносить власникам більше грошей. Другий: податкові пільги для нерезидентів, зокрема режим Non-Habitual Resident, який приваблював іноземних пенсіонерів і фахівців низьким податковим навантаженням. Третій: програма «золотих віз», що дозволяла отримати право на проживання в обмін на інвестиції, зокрема у нерухомість. Частину цих механізмів Португалія вже обмежила, але ринок встиг адаптуватися раніше, ніж з'явилися обмеження.

Це і є головний висновок: ринок змінюється швидше за політику. Капітал рухається за тижні, а закони ухвалюються за роки, і кожна нова заборона породжує обхідні схеми. Коли місто обмежує видачу ліцензій на короткострокову оренду в центрі, інвестор переносить увагу на сусідні райони або на довгострокову оренду з високою ціною. Тому обмеження Airbnb без інших інструментів дають скромний ефект.

Що з інструментів працює? Аналітики, на яких спираються португальські дискусії, зазвичай виділяють кілька груп. Обмеження короткострокової оренди дають результат тоді, коли діють на рівні районів і супроводжуються реєстрами та контролем. Скасування податкових пільг для нерезидентів зменшує приплив інвестицій, але не розв'язує проблему вже наявних цін. Найбільш стійким виглядає розвиток державного і недорогого житла. Проте в Португалії частка соціального житла залишається нижчою за середній показник ЄС, тож навіть добрі програми мають довгий горизонт. Ефективний набір інструментів поєднує всі три напрями.

Для українського читача урок Португалії стосується насамперед оренди. У Києві, Львові та Одесі попит зростає через внутрішню міграцію, повернення частини людей і присутність іноземних працівників. Без регулювання короткострокової оренди та прозорих правил для власників ризик повторити португальську динаміку реальний. Контур бачить тут і ширше питання: житло для внутрішньо переміщених осіб не можна вирішувати лише ринком. Потрібні фонди доступного житла та чіткі правила, які не дозволять відбудові перетворитися на нову хвилю спекуляцій.

Підсумок простий. Португальські протести показують, що житло стає політичним питанням у всій Європі, і відповіді на нього мають бути системними. Україна має шанс зробити правильні рішення до того, як ринок закріпить модель житла як фінансового активу. Саме зараз вибір інструментів має значення більше, ніж будь-коли.